Єдина правова доля земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкту нерухомого майна в світлі змін до Земельного Кодексу України
02.02.2021 року Верховною Радою України прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)» (законопроект № 0850). Законом внесено зміни в ряд законодавчих актів, зокрема, статтю 120 Земельного кодексу України, ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 377 Цивільного кодексу України. Цим Законом буде поставлено крапку в протиріччях, внаслідок яких виникало безліч судових спорів і протилежних по своїй суті судових позицій різних інстанцій. Ще римське право містило принцип переходу права власності на об`єкт нерухомості одночасно з переходом права власності на земельну ділянку - «збудоване на землі слідує за нею», заснований на твердженні, що земля є головною річчю, а інші, розташовані на ній об`єкти нерухомості – лише її складові частини. Правова доля такого об`єкта як єдиного цілого визначається виходячи із операцій, що здійснюються з земельною ділянкою (ухвала Верховного Суду від 30 липня 2020 року у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі № 910/32643/15).
Механізм відчуження речових прав на житловий будинок, будівлю, споруду та прав на земельну ділянку під ними у національному законодавстві визначений в статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
Так, відповідно до чинної редакції статті 120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Відповідно до статті 377 ЦК України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Тобто, чинними Цивільним та Земельним Кодексами України встановлено, що земельна ділянка слідує за будинком, спорудою, будівлею, а не навпаки.
Як зазначалось вище, Верховна Рада України 02.02.2021 прийняла в цілому законопроект №0850 від 29.08.2019 про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості). Передбачається, що прийняття даного законопроекту сприятиме поєднанню правової долі земельних ділянок та розташованих на них будівель, споруд, а також зменшить корупційні ризики при переоформленні прав землекористування на земельні ділянки державної та комунальної власності.
Ст. 120 Земельного кодексу України в редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)» передбачає «автоматичність» переходу прав на земельну ділянку при переході прав на об'єкт нерухомого майна, а саме:
1) у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об'єктів до набувача таких об'єктів, без зміни її цільового призначення;
2) у разі набуття окремої частки у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, що перебував у приватній власності її попереднього власника, право власності на земельну ділянку, на якій розміщені такий об'єкт, одночасно переходить до набувача пропорційно до його частки у праві спільної власності на такий об'єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі. Якщо попередньому власнику у праві спільної власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі, право власності переходить у такому розмірі;
3) у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника, до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об'єкта. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагаються
Якщо ж об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об'єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об'єкта нерухомого майна зобов'язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об'єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому ст. ст. 118, 123 або 128 ЗК України.
Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК України, зобов'язаний передати земельну ділянку у власність або оренду набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом. Пропущення 30-денного строку подання клопотання не може бути підставою для відмови набувачу (власнику) такого об'єкта у передачі йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт
Відповідні зміни до статті 377 ЦК України, ст. 7 Закону України «Про оренду землі» містять банкетні норми, які перенаправляють до статті 120 Земельного кодексу України.
Наступним після внесення змін до Земельного Кодексу України кроком є внесення Кабінетом Міністрів України змін до підзаконних нормативних актів, які приймаються на виконання законів України та забезпечення приведення міністерствами та іншими центральними органами державної виконавчої влади нормативно-правових актів у відповідність до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)».
Реалізувати своє право на безоплатну правову допомогу громадяни можуть, звернувшись до відділу «Маньківське бюро правової допомоги» за адресою: вул. Соборна, 14, смт Маньківка, тел. (04748) 6 – 36 – 03, електронна адреса: mankivske@legalaid.ck.ua,0-800-213-103 (гаряча лінія, безкоштовно зі стаціонарних і мобільних телефонів).
#БПД #LegalAid #ПравоваДопомога
Відділ «Маньківське бюро правової допомоги»
Уманського місцевого центру з надання
безоплатної вторинної правової допомоги
